不動産投資失敗と借金について勉強しよう

このブログでは、「不動産投資の失敗」と「借金」をテーマに情報発信していきたいと思っています。

これから不動産投資を行おうと思っている方が気になっているのが、不動産投資の失敗と借金だと思います。この2つは、言葉や文章にしてしまえばサラッとしていますが、現実に起こると想像以上のきつさ・つらさというのがありますよね。そういった不動産投資のリアルをお伝えしていきながら、失敗しないためにはどうすれば良いかについて情報発信していきたいと思っています。






不動産投資の失敗

不動産投資においては、「キャッシュフロー」と「自己資本」の2つの概念が重要になってきます。

キャッシュフローとは直訳のまんまですね。つまり「お金の流れ」です。毎月入ってくる家賃収入から様々な経費・借入の返済をした後にお金が残るのかどうか、つまり+のキャッシュフローなのか-のキャッシュフローなのかというのが重要です。

それから自己資本ですが、自己資本とは資産から負債を差し引いたものを言います。不動産投資において資産とはその物件の実勢価格を差し、これから負債の総額を差し引いたのが自己資本になります。もちろんこれが+であることが望ましいです。

キャッシュフローと自己資本の2つの数字を常にチェックしていくということが不動産経営の肝です。キャッシュフローが+で自己資本が+であれば安定した不動産経営ができている、つまり成功しているといって良いでしょう。しかし、逆にキャッシュフローも自己資本も-であればそれは文字通り失敗ですね。その先に待っているのは破綻です。






借金のリアル

不動産投資をするには、借金をしなければなりませんね。でも、いくら借金をすれば良いのかはもちろんのこと、借金返済に失敗するとどうなるのか、といったような借金についての知識・情報を集めることは大事です。

まず、不動産収入だけでセミリタイヤができるようになるにはいくら投資しなければならないのでしょうか。それは、一般的には約3億円だと言われています。不動産から得られるキャッシュフローは、一般的に物件価格の2~3%程度と言われているので、3億円投資していれば60~90万円のキャッシュフローがあることになります。それから税金等を考えると30~50万程度が実際に取れるお金ということになりますね。
個人融資の限界は年収の20倍程度と言われているので逆算すると、3億円を投資するためには年収1500万円以上が必要になってきます。


テレビや雑誌、書籍、インターネットなどでは、不動産投資に成功した人の体験談みたいなものをたくさん見ることができます。また、不動産投資失敗のリスクを説いているものも多くあります。

つまりそれは、「不動産でセミリタイアすることの難しさ」を表しているということができるでしょう。彼らのような情報発信者は、その情報発信自体が稼業なのです。副業をしたり、収入源を複数持ちながら不動産投資に取り組んでいることが伺えますね。

我々一般人が、不動産投資するには大金を借り入れなければなりません。noそしてそのためには、今現在収入はいくらあるのか、貯金はいくらあるのか、といったことが壁として立ちふさがります。このことはよく覚えておきましょう。
現実は、そんなに甘いんもんじゃないのです。






借金の果てに待っているもの 自己破産

借金をして、もし返せなくなったら・・・・。想像するだけでぞっとしますよね。
ご存じのように、借金をして、返せなくなってしまった場合の最終手段として自己破産というものがあります。

自己破産とは、裁判所の力によって債務を返済する義務を無くしてもらう、つまり借金を帳消しにしてもらう手続きです。具体的には、自分の財産が(生活に必要最低限必要な現金などを除き)全て売却・換価されて、債権者に返済金としてあてられます。また、官報によって氏名・住所が公表され、貸金業者のブラックリストにのって10年は借金ができなくなります。自己破産は、人生の再スタートのための手続きですので、それ自体が決して悪いものではありません。しかしながら、本当に追い詰められたときに取る手段ですので、自己破産というものに対するイメージまでもが悪くなってしまっています。

しかし、自己破産後にもデメリットというのは存在します。まず、自己破産をしてしまった人はつけない職業というのがあります。例えば、弁護士、会計士、税理士、警備員、会社役員、建設業者・・・など様々な職業があります。それから、クレジットカードやローンの申し込みもできなくなることが多いので、日常生活のあらゆる場面で支障が出てくることでしょう。





借金の性質

借金には、「良い借金」と「悪い借金」があります。

不動産投資のためにする借金というのは、どちらかというと「良い借金」に入ります。それはなぜでしょうか。
借金をする目的にはいろいろとありますが、消費が目的の借金というのはもちろん望ましくありません。一方、投資が目的の借金というのは、収入を生むための借金です。また、この借金の返済は、借金を投資してことによって生まれる毎月のキャッシュインフローからしていくことが可能です。

このように、借金にも性質というか、「良い借金」か「悪い借金」かの違いがあるわけです。

日本は資本主義社会でありますが、資本主義社会には大きく分けて「労働者」と「資本家」の2種類の人間がいます。労働者は自らの時間と労力を使って稼いでいます。他方、資本家は資本を働かせてお金を稼ぐわけです。この2者の世界の違いは大きく、働き方に対する考え方や必要とされる能力もまるで違います。

労働者階級の人にとって、「借金」というのは悪いイメージしかないでしょう。しかしながら、資本家階級の人たちにとっては、借金と言うのは「収入を生むために」「投資をするために」というのが目的として、前提としてあります。不動産オーナーになるということは資本家の世界に足を踏み入れるということですので、借金に対する心理的抵抗を排除して投資の為の借金といういわば「自分にとっての新しい概念」を受け入れる必要があるのです。

ただし、注意が必要なのは、目的が違うにせよ借金は借金ですからリスクをとる行動であるということは忘れてはいけません。